Retour aux articles

La semaine du droit immobilier

Civil - Immobilier
16/11/2020
Présentation des dispositifs des derniers arrêts publiés au Bulletin civil de la Cour de cassation, en droit immobilier.
Agent immobilier – carte professionnelle – annulation du mandat de vente
« Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 18 décembre 2018), par acte du 20 mars 2013, la SCI Le Clos de l'Aubépin (la SCI), promoteur immobilier, a confié à la société Confort transactions, par l'intermédiaire de Monsieur X, agent commercial habilité par cette dernière, un mandat non exclusif pour la commercialisation sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement de vingt-quatre lots du programme immobilier « Le Clos du moulin ».
Le 21 octobre 2014, la société Confort transactions a mis en demeure la SCI de lui verser la somme de 206 480 euros au titre de sa commission, puis l'a assignée en paiement. Monsieur X est intervenu volontairement à l'instance.
(…) En premier lieu, selon l'article 4, alinéa 1er, de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier justifie de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. L'article 9, dernier alinéa, du décret no 72-678 du 20 juillet 1972 dispose que les nom et qualité du titulaire de l'attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l'article 6 de la loi précitée lorsqu'il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu'il en délivre.
Il résulte de ces dispositions d'ordre public, qu'à défaut de mention, dans le mandat, du nom et de la qualité de la personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, cette convention est nulle.
Dès lors, la cour d'appel a fait l'exacte application de ces textes en annulant le mandat de vente du 20 mars 2013, après avoir constaté que la carte professionnelle d'agent immobilier était détenue par la société Confort transactions et que, si Monsieur X était le signataire de ce mandat, celui-ci ne faisait pas mention de son nom et de sa qualité.
En second lieu, si l'annulation du mandat de vente prive l'agent immobilier et l'intermédiaire de la rémunération prévue au mandat, qui constitue une créance entrant dans le champ d'application de l'article 1er du premier Protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, cette mesure est proportionnée à l'objectif poursuivi par les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 d'organiser l'accès à la profession d'agent immobilier, d'assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et de protéger le mandant qui doit pouvoir s'assurer que la personne à qui il confie le mandat est habilitée par l'agent immobilier, est titulaire de l'attestation légale et dispose des pouvoirs nécessaires.
Les moyens ne sont donc pas fondés
.»
Cass. 1re., 12 nov. 2020, n° 19-14.025, P+B*
 
 Mandat de recherche – exception de nullité – commencement d’exécution
« Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 30 avril 2019), les 2 mars et 19 juin 2009, Monsieur X et la société Créations immobilier conseils ont chacun confié à Madame Y, agent immobilier, un mandat de recherche en vue d'acquérir un terrain sur la commune de Cadaujac, moyennant une commission de 12 000 euros à la charge de l'acquéreur. Le 24 juin 2009, Mesdames Z, A et B (les vendeurs), propriétaires indivises de deux terrains situés sur cette commune, ont donné mandat à Madame Y de les vendre. Par acte sous seing privé du 29 juin 2009, les vendeurs ont consenti deux promesses de vente de leurs terrains à la société Créations immobilier conseils et à Monsieur X qui s'est ensuite substitué à cette société. Après l'établissement d'un procès-verbal de carence, le 15 mars 2010, en raison de la défaillance des vendeurs, la vente des deux terrains a été réitérée, le 8 octobre 2010, par un acte authentique unique au profit de Monsieur X.
Le 24 avril 2014, Madame Y a assigné Monsieur X en paiement de la somme de 24 000 euros au titre de ses commissions dues en exécution des mandats de recherche. Le 13 octobre suivant, celui-ci a appelé les vendeurs en la cause. Monsieur X et les vendeurs ont opposé la nullité des mandats de recherche.
(..) Vu l'article 1304 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance no 2016-131 du 10 février 2016 :
Il résulte de ce texte qu'à compter de l'expiration du délai de prescription de l'action en nullité, l'exception de nullité n'est plus recevable si l'acte a reçu un commencement d'exécution par l'une des parties.
Pour déclarer mal fondée la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'exception de nullité des mandats et rejeter les demandes en paiement de Madame Y, l'arrêt énonce qu'il ne peut être retenu que Monsieur X a exécuté tout ou partie des obligations tirées des mandats de recherche, dès lors que Madame Y l'assigne en exécution forcée et pour le paiement de la totalité des commissions envisagées.
En statuant ainsi, alors que le commencement d'exécution du mandat devait être apprécié indépendamment de la partie qui l'avait effectué, la cour d'appel a violé le texte susvisé
 ».
 Cass. 1re., 12 nov. 2020, n° 19-19.481, P+B*

Parcelles cadastrées – régularisation forcée de la cession – stipulation pour autrui
« Selon l’arrêt attaqué (Versailles, 20 juin 2019), la société Le Village et B... X..., propriétaires de parcelles contiguës, ont entrepris la réalisation d’un lotissement composé de douze lots, suivant autorisation donnée par arrêté préfectoral du 26 février 1981. Par acte notarié dressé le 25 septembre 1981 et publié le 23 décembre suivant, ils ont procédé à un échange de parcelles afin de constituer des lots réguliers et établi un état descriptif mentionnant les terrains qu’ils s’engageaient à céder à titre gratuit à la future association syndicale libre (l’ASL), constituée en 1985, pour accueillir une nouvelle voie de desserte sur les parcelles [...] et [...], ainsi qu’une aire de jeux sur la parcelle [...], moyennant le versement d’une indemnité de 200 000 francs par la société Le Village à B... X..., propriétaire de la majeure partie des terrains concernés.
Le 27 novembre 2015, l’ASL a assigné Mme X... en régularisation forcée de la cession, à son profit, des parcelles cadastrées [...] et [...], à laquelle B... X..., décédé depuis, s’était engagé.
 (…) La cour d’appel a retenu, à bon droit, que l’action en régularisation forcée de la cession engagée par l’ASL tendait à faire reconnaître le droit de propriété qui avait été cédé à celle-ci par l’effet de la stipulation pour autrui consentie dans l’acte d’échange.
Elle en a exactement déduit que cette action en revendication, imprescriptible, était recevable.
Le moyen n’est donc pas fondé ».
 Cass. 3e., 12 nov. 2020, n° 19-23.160, P+B+I*


Architecte – demande en paiement d’honoraires
« Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 mai 2019), par contrat du 13 mai 2008, les sociétés Marignan résidences et Cogedim Méditerranée (les sociétés) ont confié à M. X..., architecte, une mission d’aménagement et de maîtrise d’oeuvre de conception en vue de la réalisation d’un programme immobilier.
Le contrat fixait la durée maximum d’exécution de la première partie de la mission, dénommée mission A, relative à l’élaboration du schéma d’aménagement et du dossier-projet, à dix semaines à compter de la signature et comportait une clause de résiliation de plein droit, en cas d’inexécution par l’architecte de ses obligations, huit jours après une mise en demeure restée sans réponse, sans versement de dommages-intérêts.
Par lettre du 30 septembre 2008, les sociétés ont mis en demeure M. X... de leur fournir, sous huit jours, l’ensemble des éléments de la mission A, puis lui ont notifié le 28 octobre 2008, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la résiliation de plein droit du contrat.
M. X... a assigné les deux sociétés en paiement d’honoraires et indemnisation de ses préjudices.
(…) Vu l’article 1315, devenu 1353, du Code civil :
Selon ce texte, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Pour rejeter la demande en paiement d’honoraires formée par l’architecte au titre des prestations réalisées, l’arrêt retient que les sociétés de maîtrise d’ouvrage contestent le caractère exploitable du travail fourni et que, la cour n’ayant pas les compétences nécessaires en matière d’architecture pour évaluer la qualité de celui-ci, il appartenait à M. X... de solliciter le prononcé d’une mesure d’expertise permettant seule d’établir la réalité et la conformité des travaux exécutés, ce qu’il n’a pas fait.
En statuant ainsi, après avoir retenu que M. X... était en droit de prétendre au paiement d’honoraires au titre des prestations réalisées, la cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve de l’extinction de l’obligation à paiement des maîtres de l’ouvrage, a violé le texte susvisé ».
Cass. 3e., 12 nov. 2020, n° 19-21.764, P+B+I*

Responsabilité décennale – responsabilité contractuelle de droit commun
« Selon l’arrêt attaqué (Toulouse, 10 janvier 2019), M. A... X... et son épouse ont vendu à B... Y... et Mme Z... une maison d’habitation qu’ils avaient fait édifier en confiant la réalisation d’une partie des travaux à M. D... X..., assuré auprès de la société Axa courtage, maintenant dénommée Axa France IARD (la société Axa).
Un jugement a condamné in solidum M. et Mme X..., d‘une part, et la société Axa, d’autre part, à payer à Mme Z... et à C... Y..., venue aux droits de B... Y... décédé (les consorts Y...-Z...), des sommes au titre de la réparation de désordres atteignant l’immeuble et de l’indemnisation d’un préjudice de jouissance.
M. et Mme X... ont assigné en garantie la société Axa.
(…) Vu l’article 1792 du Code civil :
Selon ce texte, tout constructeur d’ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
D’une part, si l’action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l’immeuble aux acquéreurs, le maître de l’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain. Tel est le cas lorsqu’il a été condamné à réparer les vices de cet immeuble (3e Civ., 20 avril 1982, pourvoi n° 81-10.026, Bull. 1982, III, n° 95 ; 3e Civ., 9 février 2010, pourvoi n° 08-18.970).
D’autre part, les dommages qui relèvent d’une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun (3e Civ., 13 avril 1988, pourvoi n° 86-17.824, Bull. 1988, III, n° 67).
Enfin, le délai de la garantie décennale étant un délai d’épreuve, toute action, même récursoire, fondée sur cette garantie ne peut être exercée plus de dix ans après la réception (3e Civ., 15 février 1989, pourvoi n° 87-14.713, Bull. 1989, III, n° 36).
Pour rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société Axa, l’arrêt retient que M. et Mme X... ont été condamnés à indemniser leurs acquéreurs sur le fondement de l’article 1792-1 2° du code civil, en qualité de constructeurs et non de maîtres de l’ouvrage, qualité qu’ils ont perdue par la vente de celui-ci, et qu’ils agissent comme constructeurs contre la société Axa, assureur de l’entreprise qui a réalisé la maçonnerie et avec laquelle ils étaient liés contractuellement, de sorte que leur recours en garantie est fondé sur la responsabilité de droit commun.
En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, en dépit de la vente de leur maison, M. et Mme X... n’avaient pas conservé contre l’assureur de l’entreprise, dès lors qu’ils y avaient un intérêt direct et certain, l’exercice de l’action fondée sur la responsabilité décennale, excluant toute action fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».
Cass. 3e., 12 nov. 2020, n° 19-22.376, P+B+I*


Bail commercial – absence de limite à la baisse du montant du loyer
«  Selon bail du 25 février 1997, renouvelé le 26 juillet 2007, la société Elhil est locataire, moyennant un loyer mensuel de 1 436,55 euros, d’un immeuble à usage commercial appartenant à M. et Mme X... et à leur fils, M. A... X... (les consorts X...).Le 11 juillet 2018, les consorts X..., exerçant leur droit de repentir, ont consenti au renouvellement du bail.
Par arrêt du 11 février 2020, la cour d’appel de Limoges a fixé à la somme de 12 000 euros le loyer annuel du bail renouvelé.
(…) A l’occasion du pourvoi formé contre cet arrêt, les consorts X..., soutenant que l’absence de limite à la baisse du montant du loyer portait atteinte au droit de propriété et au principe d’égalité ont, par mémoire distinct, posé la question prioritaire de constitutionnalité suivante :
« Les articles L. 145-33 et L. 145-34 alinéa 1er du Code de commerce sont-ils contraires au droit de propriété garanti par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et au principe d’égalité garanti notamment par les articles 6 et 13 du même texte fondamental et par l’article 3 de la Constitution de 1958 ? »
Examen de la question prioritaire de constitutionnalité
Les dispositions contestées sont applicables au litige qui porte sur la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.
Elles n’ont pas déjà été déclarées conformes à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel.
D’une part, la question posée, ne portant pas sur l’interprétation d’une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n’aurait pas encore eu l’occasion de faire application, n’est pas nouvelle.
D’autre part, en premier lieu, cette question, en ce qu’elle invoque une atteinte au droit de propriété, ne présente pas un caractère sérieux.
D’abord, les dispositions contestées ne sont pas d’ordre public et les parties peuvent les écarter afin de fixer d’un commun accord le prix du loyer du nouveau bail.
Ensuite, à l’issue d’une période de trois ans, le bailleur peut demander la révision du loyer et compenser ainsi partiellement ou totalement la perte de revenu subie lors du renouvellement du bail.
Enfin, la fixation du loyer à la valeur locative, y compris à la baisse, correspond au juste prix du bail, déterminé si nécessaire après expertise contradictoire et sous le contrôle du juge, compte tenu des caractéristiques matérielles du bien et de l’état du marché locatif.
En deuxième lieu, la question posée ne présente pas davantage un caractère sérieux en ce qu’elle invoque une atteinte au principe d’égalité.
En effet, le bailleur et le preneur ne sont pas dans une situation identique, de sorte que le législateur était fondé à les soumettre à un traitement différent afin d’assurer la protection du preneur contre la surélévation du loyer en cas de dégradation de l’environnement économique du bail.
Cette différence de traitement est limitée, proportionnée et en rapport avec l’objet de la loi qui l’établit.
Par suite, la fixation du loyer à la valeur locative, sans plancher à la baisse, n’est pas contraire au principe d’égalité.
En troisième lieu, la fixation du loyer lors du renouvellement du bail ne constituant pas une charge publique, la question posée, en ce qu’elle invoque une méconnaissance de l’article 13 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, est inopérante.
En conséquence, il n’y a pas lieu de la renvoyer au Conseil constitutionnel
».
Cass. 3e., 12 nov. 2020, n° 20-15.179, P+B+I*

Fourniture et pose d’une installation de chauffage – vice de construction – responsabilité décennale
« Selon l’arrêt attaqué (Reims, 23 avril 2019), la société Aza a acquis un bâtiment afin de l’aménager en hôtel, puis a fait procéder à sa rénovation et réhabilitation complètes.
La société Dim froid, chargée de la conception et de l’installation de la climatisation, a établi un devis, qui a été accepté.
La société Dim froid a procédé à la réalisation des travaux et à la mise en service d’une pompe à chaleur réversible.
La société Aza a réglé toutes les factures émises par la société Dim froid et n’a pas souscrit de contrat d’entretien.
L’hôtel a ouvert le 5 septembre 2005 et la climatisation est tombée en panne en décembre 2009.
La société Aza a fait appel à la société EG réfrigération, laquelle a diagnostiqué une défaillance du compresseur et en a préconisé le remplacement.
La société Aza a fait procéder au changement du compresseur et fait installer des radiateurs électriques.
En juin 2011, l’installation faisant disjoncter les protections électriques, la société Aza a de nouveau fait appel à la société EG réfrigération, laquelle qui a diagnostiqué une nouvelle panne de compresseur.
La société Aza a pris conseil auprès d’un autre professionnel, la société Anquetil, laquelle, après s’être rendue sur les lieux, a confirmé le premier diagnostic, réalisé un devis et procédé à la réparation.
La société Anquetil a installé un système de filtration afin d’épurer le liquide frigorigène de pollution d’huile et autres matériaux en suspension et est intervenue à quatre reprises pour changer les cartouches filtrantes.
La société Aza a, après expertise, assigné la société Dim froid en indemnisation de ses préjudices.
(…) En premier lieu, la cour d’appel, ayant constaté que les parties avaient conclu un contrat de fourniture et de pose d’une installation de chauffage incluant la fourniture et la mise en place de toute l’installation de climatisation de l’hôtel avec pose des compresseurs, climatiseurs, gaines et canalisation d’air dans et à travers les murs du bâtiment, a pu en déduire que le litige portait sur la construction d’un ouvrage.
En deuxième lieu, ayant relevé que l’hôtel avait ouvert en septembre 2005, de sorte que l’installation litigieuse n’avait été mise en fonctionnement qu’à compter de cette date, mais que le paiement intégral de la facture n’était intervenu que le 26 mai 2006, elle a pu en déduire que la réception tacite résultait de la prise de possession jointe au paiement intégral, de sorte que la date à retenir pour le point de départ de l’action en garantie décennale était le 26 mai 2006.
En troisième lieu, ayant retenu que la société Dim froid avait installé une climatisation entachée d’un vice de construction puisqu’elle n’était pas d’une puissance suffisante pour lui permettre de fonctionner normalement et d’être pérenne et que les pannes répétées avaient montré que l’installation mise en place était dans l’incapacité de fonctionner par grand froid ou forte chaleur par manque de puissance entraînant ainsi la casse systématique du compresseur, elle a pu retenir la responsabilité décennale de la société Dim froid sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes
».
Cass. 3e., 12 nov. 2020, n° 19-18.213, P+B+I*


Le lien vers la référence documentaire sera actif à partir du 16 décembre 2020
 
Source : Actualités du droit