Retour aux articles

Plus-value immobilière et rectification de la valeur d’acquisition postérieurement à la cession

Civil - Immobilier
09/12/2019
Pour le calcul d’une plus-value immobilière, le prix d'achat d’un bien acquis par donation est fixé à la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation, qu'elle procède d'une déclaration du contribuable au titre des droits d'enregistrement ou d'une rectification définitive de cette déclaration par l'Administration, même postérieurement à la cession.
Le Conseil d’État précise les modalités de calcul de la plus-value immobilière réalisée en cas de cession d’un bien acquis à titre gratuit et dont la valeur d’acquisition a fait l’objet d’un rehaussement dans le cadre d’une proposition de rectification de l’administration fiscale, postérieurement à la cession.

En cas d'acquisition à titre gratuit d’un bien immobilier, le prix d'acquisition s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit (CGI, art. 150 VB, 1°).

Pour les Hauts magistrats, cette valeur est prise en compte, qu'elle procède d'une déclaration du contribuable au titre des droits d'enregistrement ou, le cas échéant, d'une rectification définitive de cette déclaration par l'Administration (LPF, art. 17 et art. 55 et s.).

Ils précisent que la rectification définitive de la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de mutation postérieurement à la cession ouvre la possibilité, pour le contribuable, de demander la prise en compte de cette valeur rectifiée pour l'imposition de la plus-value de cession, soit dans le cadre d'un litige en cours relatif à cette imposition, soit par la voie d'une réclamation (la fixation de la valeur rectifiée est regardée comme un événement de nature à rouvrir le délai de réclamation ; LPF, art. R. 196-1).

Il n'en va autrement que si l'Administration établit que la valeur retenue pour les droits d'enregistrement était dépourvue de toute signification, c'est-à-dire qu'elle est sans rapport avec la valeur réelle du bien. Lorsqu’aucune valeur n'a été déclarée pour la détermination des droits de mutation, l'Administration peut affecter au bien en cause une valeur nulle, à moins que le contribuable ne soit en mesure de justifier sa valeur d'acquisition à la date de cette dernière.

En l’espèce, deux ans après la cession d’une villa, l'Administration avait procédé, pour l'imposition aux droits de mutation d’une donation-partage dont avait bénéficié le propriétaire, à un rehaussement de la valeur d'acquisition du bien. Le Conseil d’État rappelle, à l’occasion du présent litige, que pour calculer le montant de la plus-value, le juge est tenu, en premier lieu, de rechercher si la rectification de la valeur vénale d'acquisition de la villa opérée par l'administration fiscale était devenue définitive. Dans l'affirmative, il doit, en second lieu, prendre en compte la valeur du bien ainsi rectifiée. Dès lors, en refusant de tenir compte de la valeur rectifiée au motif qu'elle procédait d'un événement postérieur au fait générateur de la plus-value que constitue le transfert de la propriété du bien immobilier, réalisé à la date de sa cession, la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'erreur de droit.

Pour aller plus loin, v. Le Lamy Droit immobilier 2019, n° 7264.
Source : Actualités du droit