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La semaine du droit immobilier

Civil - Immobilier
04/04/2019
Présentation des dispositifs des arrêts publiés au Bulletin civil de la Cour de cassation, en droit immobilier, la semaine du 1er avril 2019.
Construction – dommage – ouvrage de nature immobilière
« (…) ayant relevé que les travaux confiés à la société X concernaient des travaux de charpente métallique, couverture, bardage, création de poutres et poteaux métalliques, que l’ensemble charpente-chemin de roulement était constitué d’une structure fixe ancrée au sol, dont l’ossature métallique reposait sur des poteaux érigés sur des fondations en béton et qui prolongeait un bâtiment trentenaire préexistant dans la halle 1 et prenait appui pour une de ses deux files sur la halle 2 et sa structure, que la société X avait livré une structure fixe sous-dimensionnée et, la société Y, un pont roulant affecté d’un excès de masse incompatible avec l’utilisation de la structure fixe et ayant retenu, procédant à la recherche prétendument omise, que cet excès de masse avait contribué au dommage, la cour d’appel, qui, motivant sa décision et répondant aux conclusions prétendument délaissées, a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que cette installation constituait un ouvrage et que son ancrage au sol et sa fonction sur la stabilité de l’ensemble permettaient de dire qu’il s’agissait d’un ouvrage de nature immobilière, a légalement justifié sa décision de ce chef »
Cass. 3e civ., 4 avr. 2019, n° 18-11.021, P+B+I*
 
Construction – caractérisation de la mission de contrôle technique
« (…) ayant relevé, procédant à la recherche prétendument omise, que la proposition d’intervention (de la société assurée), intitulée « pour la mission de diagnostic technique », mentionnait au titre des objectifs que cette mission avait pour objet de formuler un avis sur la structure métallique constituant l’extension sud de la halle 1 selon documents reçus, avis formulé sur les documents d’exécution, plans, notes de calcul et ajoutait « Afin d’atteindre les objectifs visés, nous vous proposons d’exercer un contrôle technique sur le dossier d’exécution, au sens du D.T.U 32.1, pour être assuré de la solidité à froid de l’ouvrage », et qu’en exécution de sa mission, (l’assuré) avait formulé des avis sur les documents d’exécution, la cour d’appel a pu en déduire que celui-ci avait ainsi effectué une mission de contrôle technique, la circonstance que celle-ci fût limitée à la structure métallique étant indifférente »
Cass. 3e civ., 4 avr. 2019, n° 18-11.021, P+B+I*
 
Réception tacite de l’ouvrage – constat des désordres
« (…) d’une part, (…) l’arrêt n’ayant pas retenu que, par principe, une réception tacite ne pouvait pas intervenir en l'état de désordres s'étant révélés dès l'entrée du maître de l'ouvrage dans les lieux, le moyen manque en fait ;
(…) d’autre part, (…) ayant relevé que la clause contractuelle relative à la réception était valable et opposable à la victime, que M. et Mme X avaient pris possession des lieux en janvier 2008, qu’il résultait tant du rapport d'expertise que de l'assignation délivrée par M. et Mme X que les désordres étaient survenus dès l'installation dans les lieux, que M. X avait appelé à plusieurs reprises la société Y pour qu'elle intervienne, que le constat des dysfonctionnements avait donc été immédiat, dès l'entrée dans les lieux, ce qui ne permettait pas de retenir l'absence de réclamation sur une période significative, la cour d’appel en a exactement déduit que, les conditions d'une réception tacite, au sens de la clause du contrat, n’étant pas remplies, la société Z assurances n'était pas tenue de garantir les désordres »
Cass. 3e civ., 4 avr. 2019, n° 18-12.410, P+B+I*
 
Contrat de bail à construction – terme du bail – restitution des lieux
« (…) ayant relevé que, conformément à l'article L. 251-6 du Code de la construction et de l'habitation, dans sa version antérieure à celle issue de la loi du 24 mars 2014, prévoyant que les contrats de location consentis par le preneur d'un bail à construction s'éteignent à l'expiration du bail, le contrat de bail à construction mentionnait que le preneur pourrait louer les constructions pour une durée ne pouvant excéder celle du bail, que la société d'HLM, qui, seule, pouvait fixer le terme des baux qu'elle avait consentis sur les appartements, ne disposait de droits sur les immeubles que jusqu'au 19 juillet 2010, date d'expiration du délai contractuel de vingt-cinq ans figurant au contrat de bail à construction du 19 juillet 1985, et que les trois appartements des consorts X ne leur avaient été restitués respectivement qu’en novembre 2010 et novembre 2011, la cour d’appel en a exactement déduit que la société d’HLM avait manqué à son obligation de restituer les lieux libres de tous occupants »
Cass. 3e civ., 4 avr. 2019, n° 18-14.049, P+B+I*
 
Bail incompatible avec le classement de la parcelle – trouble manifestement illicite – condamnation du locataire et de l’usufruitier
« (…) ayant exactement retenu, par motifs adoptés, que l'article L. 480-14 du Code de l'urbanisme permettait à la commune de saisir le tribunal de grande instance de l'action civile en vue de faire ordonner la mise en conformité et relevé que les travaux constitutifs d'un trouble manifestement illicite étaient imputables tant à la société X, locataire, qu'à la SCI Y, qui avait consenti en parfaite connaissance de cause à cette société un bail pour y exercer une activité de transformation de matériaux et de concassage incompatible avec le classement de la parcelle en zone agricole, et à M. Z, usufruitier de la parcelle, qui en percevait les revenus et était ainsi bénéficiaire des travaux irréguliers réalisés, la cour d'appel a pu en déduire qu'il y avait lieu de les condamner in solidum à cesser les travaux et à remettre les lieux en état »
Cass. 3e civ., 4 avr. 2019, nos 18-11.207, 18-11.208, P+B+I*
 
Classement de parcelles dans une zone faisant l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble – examen au regard de l’ensemble de la zone
« Vu l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;
(…) en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, les parcelles étant situées dans une zone désignée par le document d’urbanisme comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la capacité des réseaux les desservant était adaptée au regard de l’ensemble de la zone, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision »
Cass. 3e civ., 4 avr. 2019, n° 18-10.989, P+B+I*
 
Expropriation pour cause d’utilité publique – fixation des indemnités
« Vu l’article 455 du Code procédure civile ;
(…) pour fixer comme il le fait les indemnités revenant à M. et Mme X, l’arrêt retient qu’à partir d’une étude de marché se rapportant à des ventes de parcelles constructibles situées dans une zone dédiée aux activités d’accueil et de services, permettant de retenir le prix moyen de 35 euros le m², l’indemnité principale sera fixée à 140 385 euros et l’indemnité de remploi à 15 039 euros, accompagnée de l’indemnité relative au remplacement de la clôture d’une valeur de 4 750 euros ;
(…) en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions d’appel du Symadrem qui soutenait que le sous-sol des parcelles était pollué et qu’un abattement de 40 % devait en conséquence être pratiqué, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé »
« Vu l’article L. 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;
(…) en cas d’expropriation partielle, une indemnité pour dépréciation du surplus peut être allouée quelle que soit la nature du bien exproprié »
Cass. 3e civ., 4 avr. 2019, n° 18-10.989, P+B+I*

*Le lien vers la référence documentaire sera actif à partir du 8 mai 2019.
Source : Actualités du droit