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Constitutionnalité sous réserve de la procédure de modification des documents d’un lotissement

Civil - Immobilier
Public - Urbanisme
30/10/2018
Le Conseil constitutionnel déclare conformes à la Constitution les mots « le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé » de l’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme. Il émet toutefois une réserve d’interprétation.
Saisi par le Conseil d’État (CE, 18 juill. 2018, n° 421151) d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), le Conseil constitutionnel s’est prononcé sur la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit de la première phrase du premier alinéa de l'article L. 442-10 du Code de l'urbanisme, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (JO 26 mars), pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi « ALUR ».

Ce texte prévoit que lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable (C. urb., art. L. 442-10, al. 1er). Pour les Sages de la rue de Montpensier, la QPC portait uniquement sur la constitutionnalité de mots « le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé ».

Les requérants soutenaient que ces dispositions permettent à l'Administration, avec l'accord seulement d'une majorité de propriétaires, de remettre en cause le cahier des charges d'un lotissement, sans que cette faculté soit justifiée par un motif d'intérêt général suffisant ni entourée de garanties protectrices des droits des propriétaires minoritaires. Il en résulterait une violation du droit de propriété et du droit au maintien des conventions légalement conclues, ainsi qu'une méconnaissance par le législateur de l'étendue de sa compétence dans des conditions de nature à affecter ces deux droits.

Pour le Conseil constitutionnel, le législateur a entendu faciliter l'évolution, dans le respect de la politique publique d'urbanisme, des règles propres aux lotissements contenues dans leurs cahiers des charges et a ainsi poursuivi un objectif d'intérêt général.
Il relève également que la modification permise par les dispositions contestées ne peut concerner l'affectation des parties communes du lotissement (C. urb., art. L. 442-10, al. 2). En outre, « compte tenu de leur objet, ces dispositions autorisent uniquement la modification des clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d'urbanisme. Elles ne permettent donc pas de modifier des clauses étrangères à cet objet, intéressant les seuls colotis ». Ainsi que le souligne le commentaire de cette décision (Cons. const., comm., p. 15), le champ des clauses des cahiers des charges susceptibles d’être modifiées est donc circonscrit.
Les Sages retiennent, par ailleurs, que la modification est subordonnée au recueil de l'accord soit de la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie du lotissement, soit des deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie. En outre, ils observent qu’il résulte de la jurisprudence constante du Conseil d'État que la modification envisagée doit être précédée d'une information suffisamment précise des colotis intéressés.
Enfin, ils précisent que l'autorité administrative ne peut prononcer la modification que si elle est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable et que si elle poursuit un motif d'intérêt général en lien avec la politique publique d'urbanisme.

Toutefois, le Conseil constitutionnel estime que « cette modification du cahier des charges ne saurait, sans porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété et au droit au maintien des conventions légalement conclues, aggraver les contraintes pesant sur les colotis sans que cette aggravation soit commandée par le respect des documents d'urbanisme en vigueur ».
 
Dès lors, sous cette réserve d’interprétation, les mots « le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé », figurant à la première phrase du premier alinéa de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme, sont déclarés conformes à la Constitution.

Pour aller plus loin sur la procédure de modification des documents du lotissement, v. Le Lamy Droit immobilier 2018, nos 1186 et s.