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Notion de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité

Civil - Immobilier
29/10/2018
Ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au sens de l’article L. 145-38 du Code de commerce, la modification en faveur d’entreprises concurrentes, intervenue entre la date de la fixation du loyer et celle de la demande de révision, de conventions auxquelles le bailleur et le locataire sont tiers?
Lors d’une demande en révision du loyer commercial, l'article L. 145-38 du Code de commerce prévoit une dérogation au plafonnement, dans l'hypothèse où est rapportée « la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ». Et c’est au demandeur de rapporter cette preuve.

Un arrêt du 25 octobre dernier revient sur la notion de modification des facteurs locaux de commercialité.

L’ensemble des acquéreurs des lots de copropriété d’une résidence, édifiée dans une station de tourisme, a consenti, au titre d’un programme de défiscalisation, un bail commercial à une société. La locataire a notifié un mémoire en révision des loyers à chacun des propriétaires des lots. Invoquant une modification matérielle de la commercialité, elle a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur locative de la totalité de la résidence.

Face aux juges du fond, elle arguait du fait que quatre autres résidences de tourisme de la même station avaient renégocié le montant des loyers versés à leurs propriétaires. Dès lors, la société locataire devait s’aligner sur les conditions tarifaires de ses concurrents tout en devant supporter un loyer plus élevé.

Cet argument n’a pas été retenu par les juges, ceux-ci estimant que « la présence de sociétés concurrentes ne peut être considérée comme la démonstration à elle seule d’une modification matérielle des facteurs de commercialité et que le fait que les quatre autres résidences de tourisme de station aient renégocié les loyers versés aux propriétaires investisseurs est une décision de gestion propre aux résidences concernées et n’est pas opposable aux preneurs pour apprécier la commercialité de la résidence ».

Le Cour de cassation valide ce raisonnement en rappelant « que ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au sens de l’article L. 145-38 du Code de commerce, la modification en faveur d’entreprises concurrentes, intervenue entre la date de la fixation du loyer et celle de la demande de révision, de conventions auxquelles le bailleur et le locataire sont tiers ».

Dès lors, la cour d’appel en a souverainement déduit que la société locataire ne rapportait pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et a, de ce fait, légalement justifié sa décision.

Sur la notion de facteurs locaux de commercialité, v. Le Lamy Baux commerciaux, nos 301-40 et s.