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Du bail dérogatoire au bail de neuf ans : l’inscription au RCS n’est pas indispensable

Civil - Immobilier
26/10/2018
L’inscription au registre du commerce et des sociétés n’est pas nécessaire pour que s’opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux, à l’expiration d’un bail dérogatoire.
Aux termes de l’article L. 145-5 du Code de commerce, si, à l’expiration d’un bail dérogatoire, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
Et, comme vient de le rappeler la Cour de cassation dans un arrêt du 25 octobre dernier, peu important que le preneur soit inscrit ou non au registre du commerce et des sociétés.

En l’espèce, le 15 février 2004, un propriétaire a donné à bail dérogatoire à un local commercial pour une durée de vingt-trois mois à compter du 15 février 2004, les preneurs s’engageant, à peine de caducité du contrat, à fournir une attestation de leur inscription au registre du commerce et des sociétés dans un délai de deux mois suivant la prise d’effet du bail. Trois autres baux dérogatoires de même durée ont été conclus successivement à compter du 1er février 2006, du 1er février 2008 et du 1er février 2010. Le 6 août 2013, l’un des preneurs, laissé en possession des lieux loués, a assigné la bailleresse aux fins de voir constater qu’il était titulaire d’un bail commercial d’une durée de neuf années ayant commencé le 1er février 2006. Invoquant l’absence d’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés à la date de l’assignation, la propriétaire a conclu au rejet de la demande et, à titre reconventionnel, à l’acquisition de la clause résolutoire du dernier bail dérogatoire.

Les juges du fond ont accueilli favorablement la demande du preneur. Suivis en cela par la Cour de cassation : « Ayant relevé que le preneur avait été laissé en possession à l’expiration du premier bail dérogatoire, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a retenu à bon droit, sans contradiction, que l’inscription au registre du commerce et des sociétés n’est pas nécessaire pour que s’opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux et en a exactement déduit que (le preneur) était devenu titulaire d’un bail statutaire de neuf ans à la date du 1er février 2006 ».

Cette décision ne surprend guère. Il est en effet bien établi que les dispositions relatives au statut des baux commerciaux ne précisent pas que le preneur laissé dans les lieux après expiration d'un bail de vingt-trois mois ne bénéficie pas d'un bail commercial au motif qu'il n'est pas inscrit au registre du commerce (v. par exemple, Cass. 3e civ., 30 avr. 1997, no 94-16.158, Bull. civ. III, no 92, Rev. loyers 1998, p. 117).

Sur le sujet, v. Le Lamy Baux commerciaux, n° 115-12.