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Non-respect du droit de préemption du locataire

Civil - Immobilier
15/10/2018
Le non-respect du droit de préemption du locataire n’entraîne que la nullité de la vente et n’ouvre aucun droit de substitution au profit de celui-ci.
Aux termes du II de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (JO 8 juill.), « lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire (…). Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Elle vaut offre de vente au profit du locataire (…) ».

Néanmoins, la nullité de cette vente n’entraîne aucun droit de substitution au profit du locataire dont le droit de préemption n’a pas été respecté, comme l’a souligné la Cour de cassation dans un arrêt du 11 octobre dernier.

Par acte authentique dressé le 23 décembre 2010 par un notaire, le propriétaire d’une maison d’habitation donnée à bail l’a vendue au prix de 80 000 euros à un tiers acquéreur. Le locataire, invoquant un congé avec offre de vente reçu le 8 décembre 2010 au prix de 200 000 euros, a assigné le vendeur, l’acquéreur et le notaire en annulation de la vente intervenue et en réalisation forcée de la vente à son profit.

Les juges du fond ont accueilli favorablement sa demande aux motifs qu’en application des dispositions de l’article 15, II, précité de la loi du 6 juillet 1989, il revenait au vendeur de porter à la connaissance de son locataire toute minoration du prix de vente. Et dès lors qu’il n’a pas été informé de cette minoration, le locataire est fondé à invoquer la nullité de la vente et à se porter acquéreur de l’immeubleBail d'ha en cause, au prix de 80 000 euros, son droit de préemption subsidiaire ayant été méconnu.

La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’article 15, II, précité. Selon elle, « le non-respect du droit de préemption du locataire n’entraîne que la nullité de la vente et n’ouvre aucun droit de substitution au profit de celui-ci ».

Sur le droit de préemption du locataire, v. Le Lamy Droit immobilier 2018, nos 5804 et s.