Retour aux articles

Manquement du bailleur à son obligation de délivrance

Civil - Immobilier
15/10/2018
Le bailleur est tenu d'entretenir le local en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué. Seule une clause expresse du bail peut le décharger de cette obligation.
Aux termes de l’article 1719 du Code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée (…) ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; (…) ».
 
Seule une stipulation expresse du bail peut décharger le bailleur de ces obligations, comme le rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 11 octobre dernier.
 
Une société avait donné à bail à une autre des locaux commerciaux pour l’exploitation d’une activité de fromagerie, restauration, épicerie fine avec consommation sur place et à emporter. La locataire, se prévalent de manquements de la société bailleresse à son obligation de délivrance, l’as assignée en remboursement du coût des travaux de mise en conformité qu’elle a réalisées dans les locaux, en remboursement des loyers payés pendant la période où, faute de raccordement au réseau électrique, elle n’a pu exercer son activité et en réparation du préjudice d’exploitation subi.
 
Les juges ont rejeté ces demandes. Selon les stipulations du bail, le preneur déclarait prendre les locaux « dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger de travaux de quelque nature que ce soit, ni remise en état de la part du bailleur ». Il déclarait également faire son affaire personnelle de toutes démarches en vue d’obtenir les branchements desdits équipements et installations de toute nature nécessaires à l’exercice de son activité. Dès lors, pour les juges, « les parties ont entendu, par des clauses claires et précises, transférer au preneur la charge du raccordement du local et ce dernier succombe à démontrer une défaillance du bailleur à ce titre ».
 
La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’article 1719, 1° et 2°, du Code civil : « En statuant ainsi, sans constater l’existence d’une stipulation expresse du bail mettant, à la charge du preneur, le coût des travaux de raccordement aux eaux usées et d’installation d’un raccordement au réseau électrique, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».

Sur l'obligation de délivrance, v. Le Lamy Droit immobilier 2018, nos 5402 et s.