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Combinaison de l’obligation de reconstruction du bien loué détruit et de l’obligation d’entretien

Civil - Immobilier
06/06/2018
Dans un arrêt rendu le 31 mai 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation énonce que l’obligation de reconstruction du bien loué détruit n’est pas exclusive de l’obligation d’entretien.
En l’espèce, un couple avait pris à bail rural trois éléments d’un groupe d’immeubles appartenant à un particulier. Les toitures de l’ensemble des immeubles ont été dévastées par des orages. Ce sinistre a donné lieu à des indemnisations par la compagnie d’assurances du bailleur. Les locataires ont toutefois saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en réparation du bâtiment loué.

La cour d’appel, faisant application de l’article L. 411-30 du Code rural et de la pêche maritime, avait retenu que le bailleur n’était tenu de reconstruire l’immeuble qu’à hauteur du règlement versé par sa compagnie d’assurance.

Association des deux obligations

La Cour de cassation affirme que, bien que cet article soit applicable en l’espèce, il n’empêche pas l’application des articles L. 415-3 et L. 415-4 du même code. Selon ce dernier, « seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur ». Il en découle donc que l’obligation de reconstruction n’est pas exclusive de l’obligation d’entretien, qui pèse de plein droit sur le bailleur et laisse à sa charge exclusive les dépenses de toutes natures résultant de la vétusté du bien.

La Cour de cassation annule ainsi la limitation de l’obligation du propriétaire à la somme versée par sa compagnie d’assurances, qui avait été prononcée par la cour d'appel. Elle retient dans cet arrêt qu’il résulte de la combinaison des trois textes précités que le bailleur, en l'espèce, doit affecter les sommes versées par les compagnies d’assurances à la reconstruction du bien loué détruit par cas fortuit, mais également effectuer les réparations occasionnées par la vétusté.
Source : Actualités du droit