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Projet de loi ÉLAN : l’avis du Conseil d’État

Civil - Immobilier
Public - Urbanisme
09/04/2018
Saisi du projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ÉLAN), le Conseil d’État a rendu un avis, le 29 mars dernier, émettant peu de réserves sur l’ensemble des dispositions du texte.
Plusieurs observations ont été formulées par le Conseil d’Etat, positives pour la plupart. Néanmoins, quelques réserves et souhaits sont à indiquer. Les observations ont été ordonnées selon les quatre titres du projet de loi, structure non modifiée par le Conseil d’État.

Titre Ier « Construire plus, mieux et moins cher »

Opérations d’aménagement :
  • Sur le régime des opérations d’intérêt national (OIN) : le Conseil estime souhaitable que la création d’une OIN continue à relever du décret en Conseil d’tat tandis que le projet prévoit qu’elle puisse être décidée par décret.
Transformation de locaux de bureaux en logements :
  • Sur la création d’une catégorie « immeubles de moyenne hauteur » : il est prévu la création d’une catégorie d’« immeubles de moyenne hauteur » en sus de la catégorie déjà existante des immeubles de grande hauteur (IGH) soumise à des règles spécifiques en matière de sécurité et de protection contre l’incendie. Le Conseil d’tat estime qu’il est nécessaire de prévoir au niveau législatif les deux catégories d’immeubles alors que le gouvernement souhaite pouvoir prévoir, par voie réglementaire, les deux types de réglementation.
Simplification de l’acte de construire :
  • Sur l’obligation d’accessibilité et l’obligation de produire des « logements évolutifs » : le projet de loi prévoit de modifier les règles en matière d’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs afin de substituer, en partie, à l’obligation de produire des logements accessibles une obligation de produire des « logements évolutifs ». Le Conseil d’tat précise, à cette occasion, qu’il procède à la réécriture, à droit quasi-constant, de l’article L. 111-7-1 du Code de la construction et de l’habitation, devenu très peu lisible et partiellement obsolète. Il attire l’attention du gouvernement sur la nécessité d’une clarification des dispositions de ce code relatives aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, dont la rédaction actuelle ne s’avère pas, au regard de l’objectif de valeur constitutionnelle d’accessibilité et d’intelligibilité de la loi, satisfaisante.
Traitement du contentieux de l’urbanisme : le Conseil d’Etat ne retient pas, en l’état, la mesure, propre au contentieux de l’urbanisme, prévoyant que le requérant est réputé s’être désisté de sa requête à fin d’annulation, à défaut de confirmation de son maintien à la suite du rejet, pour défaut de moyens sérieux, de la demande de suspension dont elle était assortie au titre de l’article L. 521-1 du Code de la justice administrative.

Titre II « Évolutions du secteur du logement social »

Restructuration du secteur du logement social :
  • Possibilité de dissoudre des organismes d’habitation à loyer modéré : le Conseil d’tat admet qu’en-deçà d’un certain nombre de logements gérés et de logements construits sur une période suffisamment longue, un organisme de logement social donné peut être regardé comme ne contribuant pas suffisamment aux missions et objectifs d’intérêt général, notamment de construction, aménagement, attribution et gestion de logements locatifs sociaux, qui lui sont confiées par la loi aux fins de mise en œuvre du droit au logement, ou comme n’étant pas en mesure de remplir l’ensemble de ces missions et objectifs, notamment en raison de son insuffisante viabilité financière.
    Pour autant, le Conseil d’État estime que la seule fixation d’un seuil tenant au nombre de logements gérés et de logements construits sur une période de dix ans ne conduit pas à un encadrement suffisant du pouvoir de dissolution d’office ainsi confié au ministre. Il est donc nécessaire de veiller à ce que ce pouvoir ne s’exerce pas de façon discrétionnaire.
Activité des organismes de logement social :
  • Le Conseil d’tat estime que les collectivités territoriales ne pourront demeurer collectivité de rattachement de plusieurs offices publics de l’habitat.
 
Titre III « Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale »

Mobilité dans le parc social et le parc privé :
  • Sur le bail mobilité : le Conseil estime que la possibilité d’ajustement de la durée du bail, dans la limite de la durée légale maximum de dix mois, serait opportune.
  • Sur l’attribution des logements sociaux : le Conseil d’tat souhaite la mise en place d’une période transitoire pour mettre en conformité les nouvelles conventions ainsi qu’un délai suffisant avant leur entrée en vigueur.
Relations entre les locataires et les bailleurs :
  • Encadrement des loyers : la nouvelle mission d’observation des loyers conférée à des agences d’urbanisme agréées disposeront d’une instance de consultation. Le Conseil d’Etat souhaite que cette instance ne soit pas cantonnée à un rôle consultatif mais qu’elle procède à une validation du dispositif d’observation.
Titre IV « Améliorer le cadre de vie »

Revitalisation des centres-villes :
  • Sur les conventions ORT en matière d’aménagement commercial : pour le Conseil d’tat, les mesures proposées concernant les règles d’aménagement commercial ne sont pas adaptées au traitement du problème. Ainsi, la suppression de l’autorisation d’exploitation commerciale pour la création, l’extension ou la transformation de surfaces commerciales de plus de 1 000 m2 dans les centres-villes risque de s’avérer inutile. En outre, la suspension pour une durée limitée de l’enregistrement et de l’examen des demandes d’autorisation constituerait une mesure disproportionnée, portant une atteinte excessive à la liberté d’entreprendre, si elle devait avoir un caractère général.
Lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil :
  • Sur les dispositions à caractère fiscal : s’agissant de l’application du régime de l’article 1649 quater 0 B bis du CGI (sommes d’argent produits de certaines infractions) aux délits de soumission de personnes vulnérables à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine, le Conseil d’tat estime que ces délits revêtent trop de gravité et refuse cette application. Le délit visant à louer des chambres ou locaux dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation (CCH, art. L. 123-3, V) n’entre pas non plus dans le champ d’application de l’article précité du CGI.
  • Sur les polices spéciales : l’astreinte prévue en vue de faire cesser des situations d’insécurité n’aura pas à être renvoyée à un décret en Conseil d’tat.
Habilitation à légiférer par ordonnance pour simplifier et harmoniser les polices de lutte contre l’habitat indigne :
  • La durée de cette habilitation devra être portée de douze à dix-huit mois.