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Vente du logement familial détenu par une SCI : Quid de l’accord du conjoint ?

Civil - Immobilier
04/04/2018
La vente du logement familial détenu par une SCI, dont l'un des époux au moins est associé, requiert le consentement du conjoint, dès lors que l’époux associé est autorisé à occuper le bien en raison d'un droit d'associé ou d'une décision prise à l'unanimité de ceux-ci, dans les conditions prévues aux articles 1853 et 1854 du Code civil.
Des époux ont constitué une société civile immobilière (SCI), l’époux détenant 99 parts et l’épouse une seule part. La SCI a acquis un appartement occupé par les époux et leurs enfants. L’époux, gérant de la société a, par la suite, été autorisé par l’assemblée générale à vendre l’appartement. Vente à laquelle il a procédé sans que le consentement de son épouse soit recueilli, laquelle n’était plus par ailleurs associée ayant cédé sa part à un tiers. Après avoir engagé une procédure de divorce, elle demande l’annulation de cette vente.

Le consentement de l’épouse était-il nécessaire et pouvait-elle bénéficier des dispositions protectricse de l’article 215, alinéa 3, du Code civil qui dispose que « les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation ».

Pour la Haute juridiction, si ce texte subordonne au consentement des deux époux les actes de disposition portant sur les droits par lesquels ce logement est assuré, « c'est à la condition, lorsque ces droits appartiennent à une société civile immobilière dont l'un des époux au moins est associé, que celui-ci soit autorisé à occuper le bien en raison d'un droit d'associé ou d'une décision prise à l'unanimité de ceux-ci, dans les conditions prévues aux articles 1853 et 1854 du Code civil ».

En l’espèce, la Cour d’appel de Paris ayant souverainement relevé que l’épouse ne justifiait d'aucun bail, droit d'habitation ou convention de mise à disposition de l'appartement litigieux par la SCI au profit de ses associés, cette dernière ne pouvait revendiquer la protection accordée au logement de la famille (pour un exemple de vente d’un appartement occupé par une épouse ayant reçu de son mari l'autorisation expresse d'occuper le bien en vertu d'un droit d'associé conférant à celui-ci la jouissance des locaux, voir Cass. 1re civ., 11 mars 1986, n° 84-12.489, Bull. civ. I, n° 62).

Une attention particulière doit donc être apportée aux statuts de la SCI lorsque le bien acquis constitue le logement de la famille.

Pour aller plus loin sur la protection du logement familial, v. notamment Le Lamy Droit des régimes matrimoniaux, successions et libéralités, nos 105-15 et s.