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Destruction de la chose louée et conséquence sur le bail

Civil - Immobilier
09/03/2018
L’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose louée conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur doit être assimilée à sa destruction en totalité.
Un incendie est survenu dans des locaux à usage commercial.  Deux mois plus tard, le bailleur a notifié à la société locataire la résiliation de plein droit du bail pour perte de la chose louée, puis l’a assignée en constatation de cette résiliation. La locataire, quant à elle, a sollicité reconventionnellement la condamnation du bailleur à effectuer des travaux de remise en état.
 
Les juges du fond ont estimé qu’il n’y avait pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail et ont condamné le bailleur à exécuter des travaux. Selon eux, à défaut de perte totale, la résiliation du bail de plein droit ne peut être constatée et, le bail se poursuivant, le bailleur doit, en vertu de son obligation de délivrance, faire procéder aux travaux de remise en état.

La Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article 1722 du Code civil. Aux termes de ce texte, rappelle la Cour, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Et d’ajouter que « doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ».
En conséquence, la cour d’appel a violé le texte précité alors qu’elle avait relevé que l’immeuble était devenu impropre à l’exploitation prévue au bail.

V. déjà, en ce sens, pour l'incendie d'un bâtiment principal ne laissant subsister que des locaux de stockage, Cass. 3e civ., 19 mars 1997, no 95-16.719, Bull. civ. III, no 62.

Sur la perte de la chose louée par cas fortuit, v. Le Lamy Droit immobilier 2017, n° 5591.